המספר ש'מבטיחים' לך כמעט תמיד גבוה ממה שתראה בפועל. הפער הוא vacancy, מיסוי, תחזוקה ועלויות ניהול — ולא בדאון פיים-אאוט אחד. מחשבון התשואה מציב לך 3 תרחישים מציאותיים, כדי שלא תקבל החלטה על בסיס המקרה הטוב ביותר.
כלי MVP · נדל״ן
מחשבון תשואה.ברוטו, נטו, ומה שביניהם.
להבין כמה נשאר באמת — אחרי הוצאות, vacancy, מיסוי וניהול. בלי ניחושים, בלי הופעות יחסי ציבור של מתווכים.
· למה הכלי הזה חשוב ·
לא עוד מחשבון. מסגרת לחשיבה.
· איך זה עובד ·
5 צעדים פשוטים, זרימה אחת
אין צורך בידע מוקדם. אנחנו מוליכים אותך צעד-צעד.
01
מזינים נתוני נכס
הכנסה חודשית, תפוסה צפויה, חודשי vacancy צפויים.
02
מזינים הוצאות
ניהול, תחזוקה, ביטוח, ארנונה, ENFIA אם רלוונטי.
03
מזינים מיסוי
מס הכנסה על שכר דירה לפי המדינה והמסלול שלך.
04
המערכת מחשבת
ברוטו, נטו, NOI, ROI הוני, Cash-on-Cash, ו-3 תרחישים.
05
מקבלים גרף טורנדו
איזה משתנה הכי משפיע על התוצאה — ולמה צריך לשים עליו עין.
· מה ממלאים ·
השדות במחשבון בלי כאב ראש
כל שדה הוא החלטה שיכולה להשפיע על התוצאה. הכלי מציג ברירות מחדל לפי האזור.
הכנסה חודשית*
שכר דירה ברוטו לפני ניכויים
תפוסה*
אחוז תפוסה ממוצע — ברירת מחדל 92% לפי אזור
חודשי vacancy
כמה חודשים בשנה הנכס יושב ריק (אומדן)
הוצאות ניהול
אחוזים מתוך ההכנסה. ביוון 8-12% נפוץ.
תחזוקה
עלות שנתית קבועה + רזרבה לתיקונים פתאומיים
מיסוי*
אחוז מס הכנסה על שכר דירה לפי המסלול שלך
עלות כוללת*
מתוך מחשבון עלות עסקה — נטען אוטומטית
* = שדה חובה
· מה מקבלים בסוף ·
לא רק מספר. תמונה שלמה.
כל פלט מנומק. כל מספר מוסבר. כל המלצה מוצדקת.
תשואה ברוטו — מה שמתווכים אוהבים לראות. נחמד, אבל לא רלוונטי לכיס.
תשואה נטו — מה שבאמת נכנס לחשבון אחרי הכל.
NOI (Net Operating Income) — שורה תחתונה תפעולית, השפה של מקצוענים.
3 תרחישים: אופטימי / ריאלי / שמרני — לראות את הטווח, לא את הנקודה.
גרף טורנדו — איזה משתנה הכי משפיע על התוצאה (לרוב: vacancy ומיסוי).
Insight אנושי: 'מספר על הנייר מול מספר בכיס' — עם הסבר ברור.
· למי זה מתאים ·
אם זה אתה — תרגיש בבית
כל מי ששוקל קניית נכס להשכרה — בארץ, ביוון, או בכל מדינה.
מי שמשווה בין כמה נכסים ורוצה למצוא את הטווח התשואה הריאלי.
מי שכבר חישב לבד באקסל ורוצה לראות אם פספס משהו.
מי שעובד עם יועץ ורוצה לבוא לפגישה עם מספר משלו, לא רק "מה אומר היועץ".
· איך זה מתחבר ·
כלי אחד בתוך מערכת שלמה
כל פלט נשמר בדשבורד שלך, ומזין את שאר הכלים. אין צורך להזין נתונים פעמיים.
מקבל אוטומטית את העלות הכוללת ממחשבון עלות עסקה — אין הזנה כפולה.
AI Deal Reviewer יודע לקרוא את שלושת התרחישים ולהציע שאלות חובה.
Octopus Decision Board טוען את התשואה הנטו ל-arm "תשואה" אוטומטית.
הסימולטור "מה יקרה אם" משתמש בנתונים האלה כבסיס לתרחישי לחץ.
Wealth Allocation Simulator מציג את הנכס במפת העושר שלך.
· שאלות נפוצות ·